Genetablering af den demokratiske realkreditmodel

Indtil 1990 var alle realkreditinstitutter foreningsejede eller selvejende. Det sikrede danskerne verdens billigste boliglån. Enhedslisten vil gennem en række initiativer bane vejen for at etablere nye foreningsejede eller selvejende realkreditinstitutter, og sikre kundernes indflydelse i nye og eksisterende realkreditforeninger.

Historien om den danske realkredit er en historie om borgere, der slog sig sammen i demokratiske, kundeejede kreditforeninger for at sikre verdens måske billigste boligfinansiering. Men ligesom det gælder for pengeinstitutterne, har vi også på realkreditområdet desværre set en gradvis afvikling af den demokratiske model og af det hvile i sig selv-princip, som systemet byggede på.  De foreningsejede og selvejende realkreditinstitutter, er stykke for stykke blevet overtaget af bankerne, og indlemmet i de finansielle supermarkeder.

Hvor kreditforeningerne og reallånefondene før skulle sikre boligejerne billige lån, skal de nu give det størst mulige overskud til bankerne. Det har kostet både boligejere, landbrug og erhvervsliv dyrt.

Den danske realkreditmodel
Den danske realkredits historie går faktisk helt tilbage til branden i København i 1795. For at finansiere genopbygningen blev den første realkreditforening stiftet, der ydede lån mod pant i fast ejendom. Efter vedtagelsen af grundloven i 1849 og en lov om realkredit i 1850 opstod de første foreningsejede realkreditinstitutioner, som var drevet af låntagerne i fællesskab.

Foreningernes formål var, ligesom sparekasserne og andelskasser, ikke at skabe fortjeneste til aktionærer eller fremmede ejerkredse, men at sikre billige lån til kunderne. Når låntageren optog et realkreditlån gennem kreditforeningen, stillede vedkommende med et indskud, som tillige med de løbende reservefondsbidrag beskyttede foreningens kreditorer (obligationsejerne) mod tab, hvis låntagerne ikke kunne betale de lovede ydelser. Hvis låntagerne styrede foreningen på en måde, så reservefondsbidragene ikke gik tabt, fik låntagerne deres bidrag tilbage, når lånene var betalt tilbage.

I 1959 vedtog Folketinget Lov om boligbyggeri, der bl.a. banede vejen for Reallånefondene, de såkaldte 3. prioritetsinstitutter, som kom til at afløse staten som långiver til byggeriet.  En af dem var byggeriets realkreditfond, senere BRF-kredit, der havde til særligt formål at give kredit til de almene boligforeninger.

Fondene blev stiftet af Nationalbanken, Fællesforeningen for Almennyttige Boligselskaber og forretningsbankernes fællesorganisationer, der også bidrog med startkapitalen. Fondene var selvejende, erhvervsdrivende fonde, og ligesom realkreditforeningerne, var der ikke nogen, der skulle tjene penge på deres virksomhed. Formålet var ganske enkelte at sikre billig og stabil kredit til borgere, landbrug og virksomheder.

Indtil starten af 1990’erne var hele realkreditmarkedet således baseret på nonprofit-virksomheder. Ingen tjente penge på at formidle realkreditlån i Danmark. En helt unik tradition – også på globalt niveau.

Ødelæggelsen af den foreningsejede realkredit
De seneste årtier er vores realkreditmodel desværre blevet grundlæggende forandret. Med realkreditloven af 1989 – som var en implementering af EF’s første bankharmoniseringsdirektiv – blev markedsadgangen til at danne nye realkreditinstitutter gjort fri, og der blev stillet krav om, at nye institutter skulle være aktieselskaber. Samtidig fik de eksisterende kreditforeninger mulighed for at omdanne sig til aktieselskaber.[i] I 1990 blev det tilladt for bankerne at drive realkredit gennem datterselskaber. Dermed var den historiske opdeling mellem banker og realkredit ophævet.[ii]

Bankerne etablerede i de følgende år deres egne realkreditselskaber eller overtog én efter én tidligere foreningsejede eller selvejende realkreditinstitutter. Det sidste kunne ske efter en lovændring i 2000, som fjernede de stemmeretsbegrænsninger, som havde krævet, at foreningerne mindst skulle have halvdelen af stemmerettighederne i realkreditaktieselskabet.

 

Om Realkredit-institutterne

I dag dominerer fire store realkreditinstitutter markedet. Tre af dem er almindelige, børsnoterede aktieselskaber, mens Nykredit stadig formelt er foreningsejet.

Realkredit Danmark
Har sine rødder tilbage i én af de første demokratiske realkreditforeninger, Østifternes kreditforening, som blev grundlagt i 1851. I 1970 slog Østifternes kreditforening sig sammen med tre andre demokratisk forvaltede realkredit-foreninger, og dannede Kreditforeningen Danmark.
Efter Liberaliseringen i 1989 blev Kreditforeningen Danmark omdannet til et aktieselskab under navnet Realkredit Danmark. Det var dog fortsat den medlemsstyrede forening, der ejede aktierne. I 1998 fusionerede aktieselskabet med BG Bank. Dermed blev medlemmernes ejerandel reduceret.
I år 2000 blev både bank og realkreditselskab solgt til Danske Bank.  Dermed ophørte Realkredit Danmark efter 150 år med at være demokratisk forvaltet og baseret på et hvile i sig selv-princip. Overskuddet fra salget indgår i dag i Realdania-fonden.

BRF
Blev oprindeligt grundlagt af staten for at give realkreditlån til alment boligbyggeri. Blev i 1975 fusioneret med Danmarks første realkreditinstitut Husejernes Kreditkasse. BRF blev efter liberaliseringen i 1989 omdannet til et aktieselskab, men stadig med den oprindelige fond som ejer.  I 2013 blev BRF-kredit solgt til Jyske Bank. Indtægterne fra salget overgik til BRF-fonden, som administreres af en selvsupplerende bestyrelse.

Nordea Kredit
Nordea opkøbte danske Unikredit, som var et af de første nye aktie-realkreditselskaber, der blev etableret af Unibank efter liberaliseringen i 1989. Nordea er det tredjestørste realkreditinstitut.

Nykredit/Totalkredit
Også Nykredit stammer tilbage fra de første foreningsejede realkreditinstitutter. I 1970 fusionerede en række af dem til De Forenede Kreditforeninger.  Nykredit blev etableret i 1985 gennem en ny fusion mellem De Forenede Kreditforeninger og Jyllands Kreditforening. Efter liberaliseringen blev også Nykredit omdannet til et aktieselskab, men med foreningen Nykredit og dermed medlemmerne som majoritetsaktionær.

Nykredit købte i 2003 Totalkredit af en række lokale og regionale pengeinstitutter, og i 2008 købte Nykredit også Forstædernes Bank.  Nykredit og de øvrige aktiviteter er stadig ejet og kontrolleret af foreningen, som har skiftet navn til Forenet Kredit, og består af alle låntagere i Nykredit og Totalkredit.

I 2018 solgte Nykredit en stor aktiepost til en gruppe pensionskasser, efter at planerne om en børsnotering var stødt på massiv modstand. Men også denne model fører til en udvanding af demokratiet i det investorerne får særrettigheder på bekostning af medlemsdemokratiet.

 

Dyrt for kunderne
Den gradvise udhuling af kreditforeningsmodellen og indlemmelsen i de finansielle supermarkeder har været en væsentligt medvirkende årsager til, at konkurrencen på realkreditmarkedet er meget begrænset i dag.[iii]  Tre koncerner – Danske Bank, Nykredit og Jyske Bank – tegner sig for hele 80 pct. af markedet med en balance på 5.200 milliarder kroner, svarende til tre gange Danmarks samlede økonomi, mens realkreditinstitutter uden for større finanskoncerner kun sidder på 10 pct. af markedet.[iv] Det er  næsten en monopollignende tilstand.

Liberaliseringerne af realkreditten og bankernes overtagelse af institutterne har da også siden ført til voldsomt stigende bidragssatser for boligejere og virksomheder med realkreditlån. I slutningen af 1980’erne betalte danske låntagere således omkring 0,2 pct. i bidragssats. I 2018 var den firdoblet til 0,8 pct.. Kigger man alene på de private boligejere, så er den gennemsnitlige bidragssats næsten fordoblet siden finanskrisen: Fra 0,48 pct. i 2009 til 0,92 pct. i juni 2018.[v]

Kilde: https://finans.dk/debat/ECE10820436/derfor-haever-banken-prisen-paa-dit-boliglaan/?ctxref=ext)

 

I en rapport om konkurrencen på realkreditmarkederne, bestilt af regeringen, erkender ekspertgruppen bag rapporten, at de stigende bidragssatser er et direkte resultat af, at realkreditten gik fra at være foreningsejet og baseret på non-profit-principper til at være aktieselskaber ejet af bankerne. I et aktieselskab skal aktionærerne hvert år have et overskud. Og det overskud kan kun komme et sted fra: Kunderne, via bidragssatserne.[vi]

Afviklingen af den kundeejede foreningsmodel har altså langt fra været til hverken borgerne eller erhvervslivets fordel. Præcis som vi har set det, når det gælder de spare- og andelskasser, der er omdannet til aktieselskaber, så er fokus flyttet fra at sikre billige lån til kunderne til at skabe overskud til ejerne.

Genopret den foreningsejede realkredit

Det er helt nødvendigt at vende udviklingen og få genetableret den foreningsejede realkredit, som tjente danskerne så godt i mere end 150 år. Ellers vil borgerne fortsat være stavnsbundet til at vælge mellem forskellige bankejede koncerner med høje gebyrer og bidragssatser.

Barriererne for at etablere nye realkreditinstitutter er dog med den eksisterende lovgivning høje og mange, og gør det tæt på umuligt at skabe kundeejede alternativer, der kan tage konkurrencen op med de bankejede koncerner. Samtidig er det svært for nye og eksisterende kundeejede realkreditselskaber at skaffe den nødvendige kapital, uden at dette går ud over det kundedemokrati, som er selve kernen i den oprindelige danske realkreditmodel.

 

Boligejernes realkredit – forsøget på at etablere en ny forening
Som følge af de stigende bidragssatser og kundeoprøret i Nykredit har en række boligejere og bankfolk med erfaringer inden for realkreditområdet taget initiativ til at forsøge at starte et nyt foreningsejet realkreditinstitut under navnet Boligejernes Realkredit. Mange hundrede boligejere har støttet økonomisk op om projektet.  Men foreningens erfaringer viser også, at det er meget svært under de nuværende regler at oprette nye realkreditinstitutter, og endnu sværere, hvis der er tale om foreningsejede institutter.

For det første er der lovgivningsmæssige forhindringer, der står i vejen for overhovedet at oprette sig selv som et foreningsejet realkreditselskab. For det andet er der en stærk ulige konkurrence med de eksisterende fire realkredit-kæmper, pga. deres status som finansielle supermarkeder og deres mulighed for anvendelse af interne risikovægte.

For det tredje har det vist sig svært at finde den nødvendige kapital, særligt hvis det demokratiske grundlag skal fastholdes. Det skyldes ikke mindst, at alle større banker selv er engageret i realkredit, og derfor ikke har nogen interesse i at hjælpe en konkurrent på vej.

Foreningen har ikke opgivet, men hvis ikke der findes den nødvendige kapital vil projektet kuldsejle, og danskerne vil fortsat være overladt til de fire store.[vii]



Enhedslisten foreslår
Det er afgørende at skabe nye rammevilkår, der gør det lettere at etablere nye demokratiske realkredit-foreninger, og sikre dem adgang til kapital. Samtidig bør det ved lov sikres, at nye og eksisterende kundeejede kreditforeninger har en reelt demokratisk struktur, hvor medlemmerne – dvs. kunderne – har magten over de afgørende beslutninger. Enhedslistens foreslår:

i.  Fjern ulige konkurrence mellem nye og gamle realkreditinstitutter
En af årsagerne til at det er så svært for nye foreningsejede realkreditinstitutter at komme ind på markedet, er de ulige vilkår, som de er stillet over for.  Enhedslisten foreslår at begrænse en række af de fordele, som de bankejede realkreditinstitutter har i dag.

  • Opdeling af bank og realkredit
    Som det fremgår andetsteds i dette udspil, vil Enhedslisten genindføre opdelingen af bank, realkredit, og ejendomsmægling i fuldt adskilte virksomheder, således at banker ikke længere kan have realkreditinstitutter som datterselskaber eller indgå i holdingselskaber. Udover at bidrage til finansiel stabilitet, vil det også bidrage til at fjerne de finansielle storkoncerners konkurrencefordele, idet ejendomsmæglerkæden eller banken ikke vil give deres egen realkreditforening fordele og reklame.
  • Ligestil risikovægte mellem nye og gamle
    Kapitalkravene til et nyt realkreditinstitut er med de gældende regler direkte konkurrenceforvridende. Det skyldes, at nye realkreditinstitutter i mindst de første tre år skal risikovægte deres udlån efter standardmetoden, mens de store realkreditkoncerner kan bruge deres egne interne risikovægte. Det betyder, at nye realkreditforeninger skal have betydelig mere kapital i forhold til deres udlån end de eksisterende, og det øger omkostningerne for at komme ind på markedet. Enhedslisten foreslår, som nævnt tidligere, at udfase muligheden for at anvende interne risikovægte, så alle finansielle virksomheder skal basere sig på en dansk tilpasset udgave af standardmodellen.[viii]  I udfasningsperioden skal nye realkreditinstitutter have mulighed for at anvende en ”intern standardmodel” baseret på de eksisterende realkreditinstitutters modeller.

 

  1. Fjerne begrænsninger på ejerformer
    Med lov om realkredit fra 1989 blev det slået fast, at nye realkreditinstitutter skulle være aktieselskaber. Dermed aflivede man muligheden for, at nye foreningsejede realkreditinstitutter i form af andelsselskaber kunne opstå. Der blev samtidig lukket for muligheden for selvejende realkreditinstitutter. Og i den gældende lov om finansiel virksomhed fastholdes denne begrænsning på ejerform, ligesom der stilles krav om, at startkapitalen kun kan udgøres af aktiekapital.
  • Fjern kravet om aktieselskabsform og aktiekapital
    12 og § Paragraf 7, stk. 8, i lov om finansiel virksomhed ændres, så det igen bliver muligt, at etablere realkreditinstitutter i foreningseje eller som selvejende erhvervsdrivende fonde.

 

 

iii. Sikre bedre adgang til kapital
Foreningsejede eller selvejende realkreditinstitutter har ligesom spare- og andelskasser ikke adgang til at hente kapital på aktiemarkedet. I det øjeblik de forvandles til aktieselskaber, og sælger aktier enten på børsen eller som unoterede, mister de samtidig deres grundlæggende egenskaber: Hvile i sig selv-princippet og kundedemokratiet.  Hvis vi ønsker at sikre og genoprette foreningsejede og selvejende realkreditinstitutter, så er vi nødt til at sikre dem adgang til kapital.

  • Etablering af Erhvervsdemokratisk investeringsfond
    Som allerede nævnt i afsnittet om spare- og andelskasser foreslår Enhedslisten at etablere en investeringsfond under vækstfonden, som kan give lån til demokratiske erhvervsvirksomheder. Fonden skal på samme vis kunne give lån som ansvarlig kapital til foreningsejede realkreditinstitutter og selvejende realkreditfonde i forbindelse med etablering, når der stilles nye kapitalkrav, og når de har brug for kapital for at kunne ekspandere. Fonden skal også i forbindelse med etableringen af nye demokratiske realkreditforeninger kunne stille midlertidige statsgarantier bag nye obligationsserier på betingelse af, at foreningerne fungerer efter et hvile i sig selv-princip.

  1. Mulighed for statslig etablering af nye selvejende realkreditfonde
    Hvis ikke det inden 2022 er lykkedes at oprette nye foreningsejede realkreditinstitutter, skal staten på ny tage initiativ til at oprette en eller flere selvejende realkreditfonde.
  • Lovhjemmel til oprettelse af statslig realkreditfond
    Der sikres lovhjemmel til at oprette selvejende realkreditfonde med statslig startkapital. Det statslige indskud tilbagebetales via fondenes indtjening. Bestyrelsen i fonden udpeges ved stiftelsen af erhvervsministeren. Når realkreditfonden er etableret skal bestyrelsen vælges af et repræsentantskab som er valgt af kunderne.
  1. Krav om demokratisk styring
    Afviklingen af en række foreningsejede realkreditselskaber uden en reel demokratisk debat blandt foreningernes medlemmer, samt den tvivlsomme demokratiske proces bag Nykredits aktieudvidelse viser, at der er behov for en skarp og klar lovgivning, der definerer de demokratiske spilleregler i eksisterende og nye foreningsejede realkreditinstitutter.På samme måde viser de stærkt problematiske udsalg af de statsligt initierede, selvejende realkreditfonde, som BRF, at eventuelle fremtidige selvejende realkreditfonde skal indhegnes lovgivningsmæssigt, så de ikke kan sælges videre til kommercielle virksomheder.

Generelt bør private foreninger have ret til at indrette deres vedtægter, som medlemmerne ønsker det. Men når der er tale om foreningsejede virksomheder med en milliardforretning og med enorm betydning for samfundsøkonomien, er der grund til en lovmæssig sikring af medlemmernes magt.

  • Særlig lovgivning om demokratisk governance i foreningsejede realkredit-institutter
    Der indføres klare regler for den demokratiske governance i demokratiske realkreditinstitutter. Reglerne skal sikre medlemmernes indflydelse på afgørende beslutninger.

    • Valget til repræsentantskab skal ske ved elektronisk urafstemning, og alle kandidater og lister skal være ligestillede i deres mulighed for at fortælle om deres ønsker for foreningen på foreningens hjemmeside, medier, m.m.
    • Der skal indføres klare begrænsninger for, hvor mange stemmer der kan tildeles obligationsejerne og stemmeretten til de ansatte i realkreditinstituttet afskaffes, således at kundernes magt sikres.
    • Afgørende beslutninger om f.eks. ændringer i ejerskab eller kapitalforhold, der har betydning for medlemmernes demokratiske indflydelse skal forelægges medlemmerne ved en elektronisk urafstemning, hvor alle medlemmer har mulighed for at stemme.
  • Klare regler for selvejende realkreditfonde
    Hvis staten igen tager initiativ til at oprette selvejende realkreditfonde, skal det sikres, at de ikke igen kan ende med at blive indlemmet i de finansielle supermarkeder. Det skal således klart fremgå af fondenes vedtægter og fundats, at de ikke kan overdrages eller sælges til ikke-selvejende eller foreningsejede virksomheder.

 

Der skal også være klare regler for anvendelsen af eventuelle driftsoverskud. Ligesom der skal være lovsikrede regler for hvilke dele af samfundet, der skal være repræsenteret i bestyrelserne.

  • Forstærket tilsyn med erhvervsdemokratiske virksomheder
    Der bør generelt være et langt mere grundigt myndighedstilsyn med erhvervsdemokratiske virksomheder, der sikrer, at vedtægterne lever op til lovens bogstav og at medlemmernes indflydelse ikke udvandes.

 

 

Nykredit og demokratiet, der blev væk
Nykredit er stadig på papiret en demokratisk forvaltet virksomhed. Nykredit er et ikke-børsnoteret aktieselskab, men hovedparten af aktierne er ejet af Forenet Kredit, hvor de til enhver tid værende låntagere i Nykredit og Totalkredit er medlemmer.

Reelt har medlemmerne dog i høj grad været holdt uden for reel indflydelse. Indtil for få år siden, fik man slet ikke som låntager at vide, at man var medlem og havde mulighed for at stille op til eller stemme på virksomhedens højeste myndighed repræsentantskabet. Samtidig ændrede Nykredit stemmereglerne, så obligationsejerne fik flere stemmer til repræsentantskabet. Det betød selvsagt, at stemmeprocenten blandt låntageren var meget lav, og at det først og fremmest var de ansatte i koncernen samt obligationsejerne, der sammensatte repræsentantskabet.

Efter et større medlemsoprør for et par år siden, er der sket små forbedringer. Man bliver nu som kunde gjort opmærksom på muligheden for at stemme. Men processen er stadigvæk træg, fordi man skal møde personligt op til regionale møder for at kunne stemme. Og der har været stærk kritik af, at Nykredit angiveligt har brugt deres ansatte til at indsamle fuldmagter og få valgt ledelsens repræsentanter.

Det er stærkt problematisk, at et repræsentantskab valgt under disse demokratiske vilkår var på vej til at tage en afgørende beslutning om at børsnotere Nykredit, og at man tog beslutningen om at gennemføre et aktiesalg, der medfører høje afkastkrav, som skal betales af kunderne. Det er en udhuling af demokratiet, idet de nye aktionærer får en plads i bestyrelsen på bekostning af de medlemsvalgte, og endda vetoret på en række områder. Som gårdejer og medlem af repræsentantskabet Simon Simonsen sagde: ”Problemet for os er, at det stadig er et salg af aktier. Og det vigtige er, at vi ikke skal tjene to herrer. Det er stadig et aktiesalg, hvor man får nogen ind omkring bordet, som har andre interesser end forenet kredit.”

[i] Hansen, Jørn Astrup (2013). De kooperative virksomheder – hvor blev de af? FinansInvest 4/13: 17-22

[ii] https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=66341

[iii] Konkurrencerådet (2017). Konkurrencen på realkreditmarkedet. Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, August 2017. https://www.kfst.dk/analyser/kfst/publikationer/dansk/2017/20170818-konkurrencen-paa-realkreditmarkedet/

[iv] Finanstilsynet (2018). Markedsudvikling 2017 – Kreditinstitutter. https://www.finanstilsynet.dk/~/media/Tal-og-fakta/2017/MU/Markedsudvikling-for-kreditinstitutter-i-2017-pdf.pdf?la=da

[v] https://finans.dk/debat/ECE10820436/derfor-haever-banken-prisen-paa-dit-boliglaan/?ctxref=ext

[vi] Rapport fra ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkeder (2016). s. 11.

[vii] Boligejernes Realkredit. http://www.boligejernesrk.dk/

[viii] Ibid. Ofte stillede spørgsmål. http://www.boligejernesrk.dk/?P=Ofte-Stillede-Spoergsmaal.17.0.0.0.i

Tilbage til forsiden